RILG - 一般財団法人 地方自治研究機構


マンションの管理と立地規制に関する条例

                                                  (令和3年9月18日更新)

【マンション管理組合の管理状況の届出・報告制度】

(東京都の条例)

〇 東京都は、平成31年3月に、マンションの管理に関する条例を制定した。すなわち、

東京都東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例平成31年3月29日公布

平成31年3月29日施行

(一部、令和2年4月1日施行)

 である。

〇 条例制定の背景として、「東京においてマンション(いわゆる分譲マンション)は、主要な居住形態として広く普及し、都市や地域社会を構成する重要な要素となっています。一方で、建物の老朽化と居住者の高齢化といった『二つの老い』が進行しており、ひとたびマンションが管理不全に陥れば、周辺環境にも深刻な影響を及ぼす恐れがあります。このような状況を踏まえ、都は、良質なマンションストックの形成等を図り、都民生活の安定向上及び市街地環境の向上に寄与するため、マンションに関わる者の責務、管理組合による管理状況の届出及び管理状況に応じた助言・支援等について規定する条例を制定しました。」(東京都HP​「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」。なお、本条例の内容や制定経緯については、左記東京都HPを参照されたい。)としている。

〇 同条例は、大きく3つの柱、すなわち、@都や管理組合、事業者等の責務の明確化、A管理組合による知事に対する管理状況の届出(管理状況届出制度)、B管理状況に応じた助言・支援等の実施、で構成されているが、その特徴は、Aの管理組合にマンションの管理状況の届出を義務づけていることにある。

〇 知事に対する届出が義務付けられるマンションは、昭和58年12月31日以前に新築されたマンションのうち、人の居住の用に供する独立部分の数が6以上であるもの(15条1項)とし、但し、要届出マンション以外のマンションであっても、都が適正な管理を促進するため必要があると認めるものは、届出を義務づけ(同条2項及び3項)、要届出マンション以外のマンションであっても、任意に届出を行うことができる(同上4項)としている。また、届出事項は、管理組合の運営体制の整備、管理規約の設定、総会の開催、管理費及び修繕積立金の額の設定、修繕の計画的な実施など管理状況に関する事項(15条1項及び条例施行規則3条)としている。そして、都は、届出によって把握した管理状況に応じ、区市町村や関係事業者等と連携して、管理組合等に対する助言・支援、指導等を行う(18条及び19条)としている。この届出制度は、令和2年4月1日の施行である。

 

(埼玉県川口市の条例)

〇 埼玉県川口市は、令和2年12月に、マンションの管理に関する条例を制定した。すなわち、

埼玉県川口市川口市マンション管理適正化推進条例令和2年12月22日公布

令和4年4月1日施行

 である。議員提案により制定されている。

〇 本条例は、「マンション(周辺に及ぼす影響が少ないものとして規則で定めるマンションを除く。)の管理を行う管理組合の管理者等(管理者等が置かれていないときは、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等。以下同じ。)は、マンションの管理状況等のうち、規則で定める事項について、定期に、市長に報告しなければならない。」(8条1項)と規定し、マンションの管理組合管理者等に市長に対して規則で定める事項の定期的な報告を義務づけている。東京都条例と異なり、届出制度ではなく、報告制度としている。

  市長は、マンションの管理の適正化等を図るために必要な助言・指導、勧告を行い、勧告に従わない場合で、特に必要があると認めるときは、その旨及びマンションの名称、所在地等を公表することができる(19条〜21条)としている。

〇 本条例は、管理状況の報告制度のほか、マンションの防災・防犯体制の整備、コミュニティの形成等に関する規定を置いている。

 

(東京都豊島区、墨田区、板橋区の条例)

〇 東京都条例の制定以前に、マンションの管理について管理組合からの管理状況の届出・報告制度を有している条例は、以下の3条例である。すなわち、

東京都豊島区 豊島区マンション管理推進条例平成24年12月21日公布

平成25年7月1日施行

東京都墨田区墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例平成28年12月9日公布

平成29年4月1日施行

東京都板橋区 東京都板橋区良質なマンションの管理等の推進に関する条例平成29年12月25日公布

平成30年7月1日施行

 である。3条例とも、マンション管理組合の管理者等から区長に対する届出を義務づけている。

〇 全国最初にマンションの管理についての管理組合からの届出制度を導入したのは、東京都豊島区である。

  届出の対象を、墨田区条例では3階以上かつ6戸以上のマンション(2条1項)としているが、豊島区条例及び板橋区条例は、特に対象を限定していない。

  3条例とも、届出をしないマンション又は届出内容が条例の規定に適合していないマンションに対して、指導、勧告を行い、勧告に従わない場合で、特に必要があると認めるときは、その旨並びにマンションの名称及び所在地を公表することができるとしている。なお、東京都条例は指導及び勧告の規定はあるが、公表の規定はない。

〇 これらの東京都の特別区である3区の条例と東京都の条例の適用関係が問題となりうるが、東京都条例は、マンション管理の関する条例を有する区市町村には届出等の規定は適用しない旨の規定(但し、適用を求めた場合は、都と協議のうえ、適用)を置いている(21条)。

〇 なお、3条例の内容や運用などについては、それぞれの区のHP豊島区「豊島区マンション管理推進条例」、墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」及び板橋区「分譲マンション」を参照されたい。

 

(マンション管理適正化法とその改正)

〇 マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号)は、国と地方公共団体の役割として、管理組合等の求めに応じ必要な情報及び資料の提供その他の措置を講ずるよう努める旨の規定を置く(5条)とともに、マンション管理士制度、マンション管理業者の登録制度等を規定している。

〇 同法は、令和2年6月24日公布の 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」により改正され、市区(町村部は都道府県)によるマンション管理適正化推進計画の策定(任意)と管理組合が作成する個々のマンションの管理計画の認定の制度が導入された。施行日は公布後二年を超えない範囲内において政令で定める日とされている。

 

【タワーマンションの立地規制】

(神戸市の条例)

〇 タワーマンションの立地規制として報道された条例が、平成元年7月に神戸市で制定された。すなわち、

神戸市 神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例の一部を改正する条例令和元年7月4日公布

令和2年7月1日施行

 である。

〇 これは、都心の商業地域に特別用途地区(都心機能誘導地区)を指定し、このうち、都心機能高度集積地区においては住宅等の建築を禁止し、都心機能活性化地区においては住宅等の用途に供する容積率の上限を400%(敷地面積1000u未満については適用外)とする、という内容である。これらの制度の概要は、神戸市HP「特別用途地区「都心機能誘導地区」」及び資料「特別用途地区(都心機能誘導地区)の概要〜令和2年7月1日より制限が施行されます〜」を参照されたい。

〇 この条例改正の検討に先立ち、「神戸市におけるタワーマンションのあり方に関する課題と対応策(報告書)」(タワーマンションのあり方に関する研究会 平成30年12月)が取りまとめられている。この報告書は、「全国の都市部において,タワーマンションの林立の状況が人口増加によるまちの活性化の象徴として取り上げられている反面,特定エリアのみの人口の増加が様々な問題を引き起こしていることにも着目する必要がある。また,戸数が非常に多く,多様な属性の居住者で構成されるタワーマンションでは,居住者の合意形成が困難であること,また,修繕積立金不足などの中長期的観点から見た管理のあり方に関する課題もあることが指摘されている。さらに,超高層の巨大な建築物であることから,立地される周辺地域(まち)に対して与えるインパクトも非常に大きいため,近隣社会との関わりに関する課題も想定される一方,まちの資産としての活用の途を探っていく視点も必要である。」(1頁)との問題意識のもとに、対応策とその具体内容を整理しており、その一つとして、「立地等に関する新たなルールづくり(神戸市ならではの特性を活かした立地や公開空地の利活用も検討)」(16頁)を提起している。

 

(横浜市の条例)

〇 神戸市条例と同様に都心における高層マンションの立地を規制する条例として、

横浜市 横浜都心機能誘導地区建築条例平成17年12月28日公布

平成18年4月1日施行

(令和元年6月14日最終改正施行)

 がある。

〇 これは、都心に横浜都心機能誘導地区を定め、このうち、業務・商業専用地区においては住宅等の立地を禁止し、商住共存地区においては住宅等の容積率を300%に制限(低層部に誘導用途を設けるなど要件を満たす場合は、誘導用途部分の容積率と同等の容積率を住宅等部分に加算することは可)するものである。条例制定の背景については、「業務・商業を取り巻く厳しい環境の中で、就業人口が減少する一方、住宅開発が急増し居住人口が増加しています。これにより、就業人口と居住人口のバランスが崩れ、業務・商業等の都心機能が低下しています。この現状を踏まえ、平成16年度に、学識経験者等による『横浜都心部における都心機能のあり方検討委員会』を設置し、都心機能のあり方について検討しました。この委員会からの提言を踏まえて、都心部にふさわしい機能を有する建築物を誘導することを目的として、都心部における建築物の用途と容積率を制限するため、建築基準法第49条及び第50条に基づく条例を制定しました。」(横浜市HP「横浜都心機能誘導地区建築条例」。横浜市条例の内容等については、左記HPを参照されたい。)としている。

 

【待機児童対策】

(大阪市の条例)

〇 待機児童対策の1つとして、大規模マンションの建設に先立って市と事業者との間で保育所等の整備について協議することを義務付ける条例が、平成29年9月に大阪市で制定された。すなわち、

大阪市

大阪市大規模マンションの建設による保育需要の増加に対応

するための保育施設等の整備に係る事前協議に関する条例

平成29年9月28日公布

平成30年4月1日施行

 である。

〇 これは、@事業者は、大規模マンションを建設しようとするときは、市長に届け出る(5条)、A市長は、事業者に対して、保育施設等の整備に関し必要な協力の要請を行う(7条)、B事業者から要請に対する回答の内容に応じ、保育施設等の整備について必要な調整を開始する(9条)、C事業者が市長の要請に対して回答を行わないときなどは、市長は勧告をすることができ(10条)、正当な理由がなく、勧告に従わないときや届出をしないときは、氏名等を公表ことができる(11条)ことなどを規定している。なお、届出が義務付けられているマンションは、床面積が35u以上の住戸が70戸以上の大規模マンションとしている(2条1号)。

〇 条例制定の背景として、「大阪市では、待機児童解消を最重要施策と位置付け、待機児童はもとより保育を必要とする全ての児童に対応した入所枠を確保するため、従来の方法にとらわれない新たな待機児童対策を強力に推し進めています。この新たな待機児童対策の1つとして、大規模マンションの建設による保育需要の増加に対応した保育施設等の整備を効率的かつ効果的に図るため、大規模マンションの建設計画が固まる前の段階で、大阪市と建設事業者(建築主)との間における保育施設等の整備に関する協議を義務付ける条例を制定」した(大阪市HP「 大規模マンション建設時に保育施設等整備の事前協議を義務付ける条例を平成30年4月1日から施行しています」。大阪市条例の内容や運用等については、左記HPを参照されたい。)としている。

 

(台東区の条例)

〇 大阪市条例と同様にマンション建設の際に保育所等の整備について協議することを義務付ける条例として

東京都台東区

東京都台東区大規模マンション等の建設における保育所等

の整備に係る事前届出等に関する条例

平成26年6月25日公布

平成26年12月25日施行

 がある。

〇 台東区条例において、届出が義務付けられているマンションは、100戸以上又は敷地面積が2000u以上若しくは延べ面積が1万uの大規模マンションとしている(2条1号)。また、条例に定める、事業者の届出、区長の意見、事業者の回答等の手続を経た後でなければ、「東京都台東区集合住宅の建築及び管理に関する条例」、「東京都台東区みどりの条例」、「東京都台東区景観条例」等による届出又は申請はできない(9条)としている。なお、台東区条例の内容及び運用等については、台東区HP「大規模マンション等の建設における保育所等整備の協議について」を参照されたい。

 

(江東区の条例)

〇 マンション建設の際に教育施設及び児童福祉施設等の整備について協議することを義務付ける条例として、

東京都江東区 江東区マンション建設計画の事前届出等に関する条例 平成19年12月13日公布

平成20年1月1日施行

 がある。

〇 江東区条例は、事前届出によってマンション建設と調整を図るものとして「公共公益施設」を規定し(1条)、「公共公益施設」として「教育施設及び児童福祉施設等」を定義づけている(2条5号)。届出が義務付けられているマンションは、地階を除く階数が3階以上で、専用面積が40u以上の住戸が20戸以上のマンションとしている(2条1号)。また、条例に定める、事業者の届出、区長の意見、事業者の回答等の手続を経た後でなければ、「江東区みどりの条例」、「江東区清掃リサイクル条例」、「江東区都市景観条例」、「江東区マンション等の建設に関する条例」等による届出又は申請はできない(7条)としている。

〇 なお、江東区条例の内容及び運用等については、江東区HP「マンション建設計画の事前届出等に関する条例」を参照されたい。また、自治体法務研究2012年春号CLOSEUP先進・ユニーク条例「江東区マンション建設計画の事前届出等に関する条例及び江東区マンション等の建設に関する条例について」を参照のこと。




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